تعديلات ضريبة القيمة المضافة على العقارات في مصر بموجب القرار رقم ٦٣٩
إطار أكثر وضوحاً للمعاملة الضريبية للإيجارات
يمثل قرار وزير المالية رقم ٦٣٩ لسنة ٢٠٢٦ توضيحاً مهماً للمعاملة الضريبية لتأجير العقارات في مصر. فقد صدر بتاريخ ٥ نوفمبر ٢٠٢٦ بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة على القيمة المضافة رقم ٦٧ لسنة ٢٠١٦، استكمالاً للتعديلات التي أدخلها القانون رقم ١٤٩ لسنة ٢٠٢٦. وتتمثل أهميته بالنسبة إلى ملاك العقارات والمؤجرين والمستأجرين من الشركات في بيان كيفية تطبيق البند (٢٨) من قائمة الإعفاءات؛ إذ يتحدد المركز الضريبي بحسب الاستخدام الفعلي للعين المؤجرة، وليس بمجرد وصفها في العقد بأنها «إدارية» أو «تجارية».
ويميز القرار، على نحو جوهري، بين المكان المتخذ مقراً مستقلاً لإدارة نشاط، والمكان الذي تُمارس فيه الإدارة والنشاط معاً، كما يبين الحالات التي تخضع فيها الإيجارات لضريبة الجدول بنسبة ١٠%. ولهذا التمييز أثر مباشر في مراجعة العقود وتصنيف الإيجارات وإصدار الفواتير.
الخلفية التشريعية لتعديل الإعفاء بالقانون رقم ١٤٩ لسنة٢٠٢٦
كان البند (٢٨) يقرر، قبل تعديله، إعفاءً واسعاً لبيع وتأجير الأراضي الفضاء والأراضي الزراعية والمباني والوحدات السكنية وغير السكنية. وقد أبقى القانون رقم ١٤٩ لسنة ٢٠٢٦ على أصل الإعفاء العقاري، مع استثناء تأجير المباني أو الوحدات المتخذة مقرا مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة. واحتفظ كذلك بالإعفاء المقرر للمقرات المستخدمة لإدارة الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية، وغيرها من الأنشطة التي تُحدد وفقاً للإجراء القانوني المنصوص عليه.
نُشر القانون رقم ١٤٩ لسنة ٢٠٢٦ بتاريخ ٢٨ يوليو ٢٠٢٦، وبدأ العمل به في ٢٩ يوليو ٢٠٢٦. أما قرار وزير المالية رقم ٦٣٩ لسنة ٢٠٢٦، فقد نص على العمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره في الوقائع المصرية. ولذلك لا يصح اعتبار تاريخ صدوره في ٥ نوفمبر ٢٠٢٦ تاريخاً لبدء نفاذه تلقائياً دون التحقق من تاريخ النشر الرسمي.
أهم ما أوضحه القرار رقم ٦٣٩ لسنة ٢٠٢٦
استبدلت المادة الأولى من القرار نص المادة (٧٨/ثانياً/البند ٢٨) من اللائحة التنفيذية، وحددت صور الإعفاء، ومنها تأجير الأراضي الفضاء والزراعية، وتأجير المباني والوحدات السكنية، وبيع المباني والوحدات غير السكنية. والأهم أنها ميزت صراحةً بين صورتين من تأجير الوحدات غير السكنية قد تتشابهان في الواقع العملي بينما تختلف معاملتهما الضريبية.
الصورة الأولى هي تأجير المباني والوحدات غير السكنية المستخدمة في نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو غيره، بشرط ألا تُتخذ مقراً مستقلاً لإدارة نشاط. ويشمل الإعفاء أيضاً تأجير المباني والوحدات غير السكنية المتخذة مقراً للإدارة والنشاط معاً، سواء اتخذت سمة تجارية وكانت لها صلة بالعملاء أم لا. ومن ثم، لا يترتب على مجرد ممارسة بعض الأعمال الإدارية داخل محل تجاري أو موقع تشغيلي خروج الإيجار من الإعفاء.
أما الصورة الثانية فتتعلق بتأجير المباني والوحدات غير السكنية المتخذة مقراً مستقلاً لإدارة أحد الأنشطة؛ إذ قرر النص صراحةً عدم تمتعها بالإعفاء، سواء اتخذت سمة تجارية وكانت لها صلة بالعملاء أم لا. وبذلك يكون المعيار الأساسي هو استقلال العين المؤجرة كمقر لإدارة النشاط، لا التسمية الواردة بالعقد أو التصنيف العقاري للمكان.
ما الحالات التي تتأثر بالتعديل عملياً؟
يُعد المقر الرئيسي المستقل للشركة أو المكتب الإداري المؤجر بصورة مستقلة مثالاً واضحاً على المقرات التي تستلزم فحص الخضوع للضريبة. وعلى الجانب الآخر، قد يستمر إعفاء المحل التجاري أو الورشة أو المعرض أو مقر مزاولة مهنة متى كان المكان مخصصاً لمباشرة النشاط، ولو جرت فيه أعمال الإدارة اليومية للنشاط نفسه. ويستمر إعفاء الإيجارات السكنية، وكذلك الإعفاء الخاص بالمقرات المستخدمة لإدارة الأنشطة الدينية والخيرية والاجتماعية والتعليمية والصحية وفقاً للنص.
وتظل بعض الحالات بحاجة إلى فحص واقعي دقيق، مثل المكتب الملحق بمخزن، أو الطابق الإداري داخل منشأة تجارية، أو المكاتب المؤجرة بصورة منفصلة داخل موقع تشغيلي. وقد يكون من الضروري النظر إلى درجة الاستقلال المكاني والوظيفي، وطبيعة الاستخدام الفعلي، وشروط عقد الإيجار والمستندات المؤيدة. ولم يضع القرار معياراً رقمياً أو حكماً عاماً يحسم جميع حالات الاستخدام المختلط.
نطاق تطبيق ضريبة الجدول بنسبة ١٠%
نصت الفقرة الأخيرة من البيان التفسيري المعدل للبند (٢٨) على أن المباني والوحدات الخاضعة للضريبة، والتي لها سمة تجارية وصلة بالعملاء، تخضع لضريبة الجدول وفقاً للبند «أولاً» مسلسل (١٥) من جدول السلع والخدمات المرافق لقانون الضريبة على القيمة المضافة، بنسبة ١٠% من القيمة الإيجارية للمبنى أو الوحدة. وهي معاملة خاصة بضريبة الجدول، ولا تعني أن كل إيجار تجاري يخضع لضريبة بنسبة ١٠%.
فالسمة التجارية والصلة بالعملاء لهما أثر عند تحديد انطباق ضريبة الجدول، بينما يرتبط الخروج من الإعفاء باتخاذ المكان مقراً مستقلاً لإدارة النشاط. وإذا كان المقر مستقلاً للإدارة لكنه لا يستوفي الخصائص المنصوص عليها لفئة ضريبة الجدول بنسبة ١٠%، فيتعين دراسة مدى انطباق السعر العام لضريبة القيمة المضافة البالغ ١٤% في ضوء القانون والأحكام الأخرى ذات الصلة، دون افتراض ذلك استناداً إلى القرار وحده. كما يجب عدم الخلط بين ضريبة الجدول والضريبة العامة على المخرجات.
التسجيل والفواتير وخصم ضريبة المدخلات
يتعين على المؤجر الذي يخرج نشاطه الإيجاري من الإعفاء مراجعة التزامه بالتسجيل، وتحديد نوع الضريبة الصحيح، والالتزام بأحكام الفواتير والإقرارات الواجبة التطبيق. ولا يجوز افتراض سريان حد التسجيل العام البالغ ٥٠٠ ألف جنيه، المنصوص عليه في المادة (١٦)، على جميع المعاملات الخاضعة لضريبة الجدول بالصورة ذاتها؛ إذ قد تسري قواعد تسجيل خاصة. وينبغي الاحتفاظ بعقد الإيجار وما يثبت الاستخدام الفعلي للعين والمستندات المؤيدة للتصنيف الضريبي.
وبالنسبة إلى المستأجر من الشركات، لا تتطابق بالضرورة قواعد خصم الضريبة المحملة على الإيجار في جميع الحالات. فخصم ضريبة المدخلات العادية يخضع للشروط والقيود المقررة قانوناً، في حين تتمتع ضريبة الجدول بمعاملة قانونية مستقلة. ولذلك لا يجوز افتراض أحقية المستأجر في خصم ضريبة الجدول بنسبة 10% باعتبارها ضريبة مدخلات عادية. وتظل الفواتير الصحيحة وإثباتات السداد والمستندات الدالة على صلة العين بالنشاط الخاضع للضريبة من متطلبات التقييم والامتثال.
العقود القائمة وتوزيع العبء الضريبي بين الطرفين
لم يقرر التعديل التشريعي أو القرار رقم ٦٣٩ لسنة ٢٠٢٦ خضوع كل عقد إيجار سابق للضريبة تلقائياً. بل يجب أولاً تحديد طبيعة استخدام العين، ثم دراسة الخدمات الإيجارية والأقساط والمبالغ المدفوعة مقدماً في ضوء تواريخ النفاذ والقواعد المنظمة لتوقيت استحقاق الضريبة. ولا ينبغي اعتبار الفترات الإيجارية المنتهية قبل بدء العمل بالتعديل خاضعة بأثر رجعي لمجرد استمرار العقد بعدها.
ويجب كذلك الفصل بين الالتزام القانوني بحساب الضريبة وتوريدها، وبين الطرف الذي يتحمل عبئها المالي وفقاً للعقد. فإمكان مطالبة المستأجر بمبلغ إضافي يعادل الضريبة يتوقف على صياغة شروط الضرائب والأجرة الشاملة أو غير الشاملة والقانون الواجب التطبيق. ومن ثم يلزم مراجعة نصوص العقد قبل تعديل المطالبات الإيجارية أو قبول أعباء ضريبية إضافية.
خاتمة
جعل قرار وزير المالية رقم ٦٣٩ لسنة ٢٠٢٦ من التمييز بين المقر المستقل لإدارة النشاط والمقر المستخدم للإدارة ومباشرة النشاط معاً عنصراً محورياً في تحديد المعاملة الضريبية لإيجارات العقارات. كما أوضح صراحةً نطاق تطبيق ضريبة الجدول بنسبة ١٠% على المقرات الخاضعة التي تتوافر فيها السمة التجارية والصلة بالعملاء. ولذلك تبرز أهمية توثيق الاستخدام الفعلي لكل عين مؤجرة، ومراجعة عقود الإيجار، والتحقق من الالتزامات المتعلقة بالتسجيل والفواتير وخصم الضريبة. ويقتضي التطبيق السليم لهذه الأحكام تقييم كل حالة وفقاً لطبيعة الاستخدام الفعلي للعين المؤجرة، بدلاً من افتراض خضوع جميع الإيجارات الإدارية أو التجارية لمعاملة ضريبية واحدة.
للرد على اي استفسار قم بملء النموذج او تواصل معنا على info@eg.andersen.com
