Regulating Down Payment Under Egyptian Civil Law

A sale contract is a legally binding document that is generally irrevocable after its conclusion. In principle, contracts may not be revoked as a result of the will of one of the parties, hence; the legal terminology contract with the down payment has been established.

When a preliminary sale contract is entered into, both parties agree to a down payment which is a percentage of the full purchase price paid by the purchaser. On the one hand, a down payment may be considered as a means of guarantee to the parties, securing the seller’s right by binding the purchaser to complete the contract, and securing the purchaser’s right by preventing the seller from accepting other offers. On the other hand, the existence of a down-payment also entitles either party to revoke their offer, in exchange for forfeiting the down payment paid.

The concepts of “returning the down payment” and “the penalty clause” may be confused in the contract. A down payment is not refundable if the deal falls through because of the purchaser, however, in case the seller is the revoking party, the purchaser is entitled to double the down payment paid.

The return of the down payment is not considered as a means of compensation for the damage suffered by the other party as a result of the revocation, since the terms for it exist, even if no damage has occurred. A judge may, therefore, award additional compensation along with repayment of the down payment amount, in case the debtor acted in bad faith and against the provisions of his/her contractual liability.

In contrast, a penalty clause that is predetermined in the contract obligates the defaulting party to provide a form of compensation to the aggrieved party in the event of a breach of contract, and the judge may reduce this compensation if exaggerated.

Egyptian courts have dealt with issues wherein the will of the seller and/or buyer is unclear when paying the down payment since it is difficult to distinguish in many cases, especially when the contractors have not explicitly stated their will. With this in mind, the general rule is to assess, the intention of the contractors since this reveals the purpose of the down-payment, namely, whether it is paid to execute the contract and ensure its implementation, or as a means of permitting equitable contractual revocation.

We refer below to one of the cases initiated by our firm, in which the Cairo Court of Appeal ruled for the return of double the down-payment amount, in addition to a penalty of 4% of the total amount, to be paid annually, effective from the date of the judicial claim.

Click On Link

Given the importance of down-payments as a part of daily commercial transactions, it is necessary to ascertain the meaning of the “down-payment”, as found in the law, and as established by the Egyptian courts.

We here at Andersen have a full-service corporate department and can assist with any corporate or commercial law matter. For more information, please email info@eg.andersen.com

التعاقد بالعربون في القانون المدني

الأصل في عقد البيع أنه نهائي ولا يجوز للمتعاقدين بعد اتمامه الرجوع فيه، فمن حيث المبدأ لا يجوز الرجوع في العقود بالإرادة المنفردة، ولكن في بعض الأحيان يتم التعاقد على أن يكون لطرفي العقد أو لأحدهما أن يعدل عن العقد بمحض إرادته ومن هنا يأتي المسمي القانوني “التعاقد بالعربون“.

فيحدث أن يبرم المتعاقدان بيع ابتدائي، ويحددان ميعاد لإبرام البيع النهائي، ويتفقان في البيع الابتدائي على مبلغ من المال كجزء من ثمن المبيع يسمي “العربون” يدفعه المشتري للبائع واحياناً ما يكون بمثابة ضمان لطرفي العقد حيث يعطي البائع الضمان الكافي أن لدى المشتري النية في استكمال العقد، ويضمن للمشتري عدم تصرف البائع في الشيء المبيع محل التعاقد إذا عرض عليه ثمن أفضل من عميل اخر، واحياناً ما يستعمل كوسيلة تمكن الطرفان من العدول عن التعاقد مقابل خسارة هذا العربون.

وقد يختلط على البعض مفهوم “رد العربون” و “الشرط الجزائي” بالعقد، فرد العربون يوجب على من عدل أن يدفع للطرف الآخر قدر العربون جزاء العدول، فإذا كان هو الذي دفع العربون فإنه يفقده، ويصبح العربون حقاً لمن قبضه، أما إذا كان الطرف الذي عدل هو الذي قبض العربون، فإنه يرده ويرد مثله للطرف الآخر.

فلا يعتبر رد العربون تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول، فإن الالتزام موجود ومحدد المقدار حتى لو لم يترتب على العدول أي ضرر، وقد يحكم القاضي بتعويض علاوة على مبلغ العربون في حال وقوع ضرر ناجم عن سوء نية المدين اعمالاً بأحكام المسئولية التعاقدية، على عكس الشرط الجزائي الذي يكون محدد مسبقاً بين الطرفين لقيمة التعويض عن الضرر الذي قد ينشأ عن الإخلال بالعقد، ويجوز للقاضي تخفيض هذا التقدير إذا كان مبالغاً فيه.

وتصدت المحاكم المصرية للأزمة بين البائع والمشترى في بيان الغاية من دفع العربون حيث أنه يصعب التمييز في كثير من الاحيان خاصة مع عدم تصريح المتعاقدين عن ارادتهما، فتكون العبرة بنية المتعاقدين إذا كانت غاية العربون إتمام العقد وضمان تنفيذه ام وسيلة يتمكن بها المتعاقدان من العدول عن العقد.

ونشير ادناه الي أحد القضايا التي باشرها مكتبنا والتي قضت فيها محكمة استئناف القاهرة بالحكم برد العربون ومثله وفائدة قانونية بواقع 4% سنوياً تسري من تاريخ المطالبة القضائية.

 أضغط علي الرابط

ونظراً لأهمية العربون باعتباره يدخل في المعاملات التجارية اليومية، كان لابد من ان نلقي الضوء على ماهية “العربون” من الناحية القانونية وكيف تتصدي له المحاكم المصرية.

  info@eg.andersen.com للإجابة على أي استفسار، إرسال بريد إلكتروني إلى