The Promise of Sale in Egyptian Law

As it is well known, a contract for the sale of any good/service is built upon the will of two or more parties, and must include general requirements applicable to the place in which the contract will be executed, in addition to clear offer, acceptance and consideration from the parties therein, and must be devoid of ‘defects of the will’ such as fraud, and legal error. 

Generally, a Sale Contract is often preceded by an agreement between the parties on the terms and conditions of the upcoming sale, and this is called a Promise of Sale Agreement.

According to the law, a promise of sale is an expression of free will that creates an obligation on the promisor, and a right for the promise. Furthermore, the sale must occur on a specific date agreed between the two parties, Through this promise, the seller undertakes to complete the sale at a certain price and with certain conditions, if the promisee expresses his desire/desire to purchase within a specified time frame.

Once the promisor and the promisee have agreed on all of the fundamental matters regarding the sale, namely the determination of the sale item, the price, the manner and deadlines for contractual performance, and the specified period permitted for the promisee to indicate his desire to purchase, the Promise of Sale Agreement would be legally enforceable in favor of the promisee, and would effectuate the sale, as a standard Sale Agreement would.

Additionally, the below should be taken into consideration:

– The promisee’s desire must be clearly shown at a particular point in time for the reasons stated below

-Before desire is shown: this promise could create an obligation on the promisor to execute the Promise of Sale Agreement, however, this obligation is generally forfeited if the promisee does not expressly show his desire to purchase within the time frame specified in the Promise of Sale Agreement

–After desire is shown: a Promise of Sale Agreement alone would be legally binding and enforceable without the need for additional consent from the promisor.

-In case the promisor breaches any of his obligations, and refrains from concluding the final Sale Contract, the promisee may have the right to resort to courts requesting performance of the Promise of Sale Agreement. If the court responds to the claimant’s requests, the judgment would likely effectuate this preliminary sale agreement, and give it the same validity as any (final) Standard Sale Contract.

-We refer here to one of the cases initiated by our office, wherein a promise of sale was concluded for a number of villas in one of Egypt’s most popular resorts. It was found that the promisee had clearly shown their desire to purchase, however, the promisor refrained from signing the (final) sale contract despite both agreements having the same terms and conditions regarding the price and performance time, and instead insisted on issuing a sale contract with new and different terms and conditions.

Subsequently, our office filed a lawsuit requiring performance of Promise of Sale Agreement, with the terms and conditions of the promise of sale contract, the court has accepted this request and ruled that the promise of sale be legally effective, and whenever the judgment is final, the terms therein, will have the same legal enforceability of a standard sale contract.

Link to case

The purpose of this article is to highlight that being a signatory to a Promise of Sale contract has serious effects, since the promisor shall not have the power to later modify the terms and conditions of the contract once the promisee has declared his desire to purchase and that he shall uphold these terms and conditions in the sale contract without modification or alteration.

To find out more, please fill the form or email us at: info@eg.andersen.com

الوعد بالبيع في القانون المصري

كما هو متعارف عليه ان عقد البيع من العقود الرضائية المستوفاة للشروط العامة المطلوبة في محل الالتزام المتمثلة في التراضي والمحل والسبب المشروع والخلو من عيوب الإرادة من التدليس والخطأ والاستغلال 

وغالبا ما يسبق عقد البيع اتفاق بين الأطراف على شروط واحكام البيع ويسمى ذلك وعد بالبيع.  

وفقا للقانون الوعد بالبيع هو تعبير عن ارادة حرة يُنشأ التزام في ذمة الواعد ويُولد حق للموعود له، ويكون الوعد بالبيع نافذاً في تاريخ محدد يتم الاتفاق عليه بين الطرفين ومن خلال هذا الوعد يتعهد البائع بإتمام البيع بسعر معين إذا ابدى الموعود له رغبته في الشراء في إطار زمني محدد.  

ومتى اتفق الواعد والموعود له على جميع المسائل الجوهرية للبيع المتمثلة في تحديد الشيء المبيع وتعيين الثمن وكيفية وآجال أداءه والمدة المحددة لإظهار الموعود له رغبته بالشراء يكون عقد الوعد بالبيع نافذاً قانونيا في حق الموعود له وتترب عليه الاثار المترتبة على البيع.

ويلزم التفرقة بين الاثار المترتبة قبل اظهار الموعود له رغبته في الشراء وبعد اظهار تلك الرغبة

– قبل اظهار الرغبة: ينشئ الوعد التزاما على عاتق الواعد بإبرام العقد الموعود به. لكن هذا الالتزام يسقط إذا لم يبد الموعود له رغبته في الشراء او قام بأبداء رغبته بعد انقضاء المدة المحددة. 

–بعد اظهار الرغبة: يتم انعقاد العقد الموعود به دون استلزام رضاء جديد من قبل الواعد. 

–وإذا أخل الواعد بأي من التزاماته وامتنع عن ابرام عقد البيع جاز للموعود له حق اللجوء الى القضاء بطلب إلزام الواعد بتنفيذ التزامه فاذا اجابت المحكمة المدعى لطلباته قام الحكم مقام عقد البيع. 

ونشير هنا الى أحد القضايا التي باشرها مكتبنا حيث تحرر عقد وعد بالبيع لعدد من الفيلات في احدى المنتجعات وابدى الموعود له الرغبة في الشراء الا ان الواعد قد امتنع عن توقيع عقد البيع بذات احكام وشروط عقد الوعد المتمثلة في الثمن واجال أدائه وأصر على تحرير عقد بيع بشروط واحكام جديدة مغايرة 

وعلى أثر ذلك قام مكتبنا بإقامة الدعوى بإلزام الواعد بتحرير عقد بيع بشروط واحكام الوعد بالبيع وقد استجابت المحكمة لهذا الطلب وحكمت بنفاذ الوعد بالبيع واعتبار الحكم مقام عقد البيع متى أصبح نهائيا.

رابط القضية

الهدف من هذا المقال أن عقد الوعد بالبيع ذات آثار خطيرة إذ ان الواعد في عقد الوعد لا يملك تعديل أحكام وشروط العقد متى أعلن الموعود له رغبته في الشراء والذي له ان يتمسك بهذه الشروط والاحكام في عقد البيع دون تعديل او إضافة.

 info@eg.andersen.com للرد على اي استفسار قم بملء النموذج او تواصل معنا على