Worldwide Locations:

Legal Alert 145

Amendment of Tax on Real Estate Disposition

Law no. 5 of 2021

On March 6th 2021, President Abdel Fattah El-Sisi issued Law no. 5 of 2021 amending a number of provisions of Tax Real Estate Disposition Law.

The amendments stipulate that a tax of 2.5% is imposed (without the ability for any further reduction), on the gross revenues generated from the disposal of constructed real estate or land prepared for construction within the cities’ boundaries, whether the disposal commenced on the land as it exists in its original state, or after constructing buildings thereon, and whether the disposal is for the entire real estate, part of it, or even a residential unit within the site. This also applies regardless of the real estate’s purpose, whether the buildings were constructed on land owned by the taxpayer or by third parties, and whether the contracts for such disposals are publicized or not.

According to the law, the taxpayer is obligated to pay the tax within 30 days from the date of disposal, otherwise, a fine shall be imposed for the delay, which is calculated on the basis of the credit and discount rate declared by the Central Bank of Egypt. It should also be noted that the submission of a grievance or a judicial appeal does not suspend the fine being payable.

Exceptions to this tax are:

  • Property offered as an in-kind share in the capital of shareholding companies, on the condition that the shares shall not be disposed of for five years;
  • Compulsory sales, whether administrative or judicial;
  • Disposition for public interest or improvement;
  • Disposition by donations or grants to the government, local authority units, public legal persons, or projects of public benefit;
  • Disposition of a will, donation, or gift to spouses, ascendants, or descendants;
  • Disposition of an heir of real estate transferred to him through inheritance before 26/7/2018;
  • Dispositions carried out by legal persons;
  • Disposition of buildings and land used for construction located in the villages and their neighborhoods, hamlets, and manors, in accordance with the law regulating the local administration

Please note however, the real estate investment activity has particular accounting grounds when applying the taxes:

In case the taxpayer is a natural person engaged in the activity of construction or purchase of real estate with the intention of selling one or more times, the gained profit shall be subject to income tax for natural persons as profits of commercial activity, in accordance with the progressive tax brackets established in the Income Tax Law. In such cases, the taxpayer should have the right to offset any payments made for tax on real estate disposition against his final tax due.

In case the taxpayer is a real estate investment company, the profit of such company from the sale of real estate shall be subject to corporate tax as taxable sales revenues.

Overall, these latest amendments clearly define the exempted and non-exempted categories of real estate disposition activities and set controls and penalties for non-compliance, taking into consideration that tax collections represent the biggest source of national income, and the government is putting great emphasis on maximizing tax collection, in an effort to aid the country’s commercial activities. 

To find out more, please fill the form or email us on: info@eg.andersen.com

تعديلات في ضريبة التصرفات العقارية

قانون رقم 5 لسنة 2021

بتاريخ 6 مارس 2021، أصدر الرئيس عبد الفتاح السيسي القانون رقم 5 لسنة 2021 بتعديل بعض احكام ضريبة التصرفات العقارية.

وقد نص التعديل على ان تفرض الضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على اجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية او الأراضي المعدة للبناء عليها سواء انصب التصرف عليها بحالتها او بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً للعقار كله او جزء منه او وحدة سكنية منه او غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على ارض مملوكة للممول او للغير وسواء كانت عقود تلك التصرفات مشهرة او غير مشهرة.

ووفقاً للقانون يلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال 30 يوم من تاريخ التصرف والا فرض عليه غرامة تأخير تحسب على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزي ولا يترتب على التظلم أو الطعن القضائي وقف استحقاق هذا المقابل.

ولا يعتبر تصرفً خاضعاً للضريبة:

  • تقديم العقار كحصة عينية نظير الإسهام في رأس المال شركة مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات؛
  • البيوع الجبرية سواء كانت إدارية أو قضائية،
  • نزع الملكية للمنفعة العامة او للتحسين
  • التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة او الأشخاص الاعتبارية العامة او وحدات الإدارة المحلية او المشروعات ذات النفع العام
  • التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة إلى الأزواج او الأصول أو الفروع؛
  • تصرفات الوارث في العقارات التي آلت من مورثه بحالتها عند الميراث متي كان التصرف سابق علي يوم 26/7/2018
  • التصرفات العقارية التي يقوم بها الأشخاص الاعتبارية؛
  • التصرفات في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء عليها الكائنة في القرى وما يتبعها من كفور ونجوع وعزب وذلك وفق القانون المنظم للإدارة المحلية.

ومع ذلك فأن نشاط الاستثمار العقاري له أسس محاسبية خاصة عند تطبيق الضريبة على التصرفات العقارية:

فإذا كان المتصرف ممن يمارسون نشاط تشييد أو شراء العقارات بقصد بيعها أو البيع لأكثر من مرة، فإن ما يحققه من أرباح من بيع العقارات التي يتاجر فيها يخضع للضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين باعتبارها أرباح نشاط تجارى، وذلك وفقاً لشرائح الضريبة التصاعدية المقررة بقانون الضريبة على الدخل، وفى هذه الحالة يتم خصم ما سدده الممول من ضريبة تصرفات عقارية من الضرائب المستحقة عليه.

وإذا كان المتصرف شركات الاستثمار العقاري، فإن أرباح تلك الشركات من بيع العقارات خاضعة للضريبة على الأرباح التجارية.

في الاجمال، فأن التعديل الأخير قد حدد الفئات المعفاة والغير معفاة بوضوح ووضع الضوابط وعقوبات على عدم سداد الضريبة في المواعيد المقررة اخذاً في الاعتبار ان المتحصلات من الضرائب والرسوم تمثل البند الأكبر من بنود مصادر الدخل القومي للدولة وتعول الحكومة على تعظيم المتحصلات الضريبية من اجل تمويل الأنشطة التنموية للدولة.

 info@eg.andersen.com للرد على اي استفسار قم بملء النموذج او تواصل معنا على


Written By

Ahmed Oraikat - Tax Partner

Copyright © 2020 Andersen Egypt, All rights reserved.

Related Posts

Legal Alert 144

June 1, 2021

Legal Alert 143

May 26, 2021

Legal Alert 142

May 18, 2021

Legal Alert 141

May 10, 2021

Legal Alert 140

May 4, 2021

Legal Alert 139

April 27, 2021

Send Us A Message


    door